کیان برنا

سهندسازه

آموزش رویت

خرید و فروش خانه فرایندی بسیار مهم و نیازمند آگاهی از یکسری اطلاعات است که شما به عنوان خریدار یا فروشنده حتماً باید از آن ها آگاهی داشته باشید. اگر هنگام خرید خانه یا آپارتمان به این موارد توجه کنید ریسک معامله کاهش می یابد و از خرید خود راضی خواهید بود.

افراد بسیاری هستند که به دلیل عدم آشنایی با معاملات ملکی و نکات قراردادی و حقوقی با مشکل مواجهه می شوند و سال ها برای حل این مشکل به مراجع قضایی مراجعه می کنند. بنابراین اگر قصد انجام معامله ملکی و خرید و فروش خانه را دارید این نوشته از ساختمانچی را دنبال کنید و با نکات مهم و ضروری در رابطه با آن آشنا شوید.

نکات مهم خرید و فروش ملک

خرید ملک با سند رسمی

قبل از آن که اقدام به خرید و فروش خانه کنید باید از سنددار بودن آن مطمئن شوید. برخی از املاک دارای یک سند مادر هستند که این سند برای یک ملک بزرگ است و توسط قولنامه یا وکالت نامه به پلاک های کوچک تر تقسیم می شود.

در واقع برای اراضی که تقسیم شدند هیچ سند رسمی وجود ندارد. به همین دلیل قبل از خرید باید اطلاعاتی نظیر پلاک ثبتی، نشانی ملک، کد پستی و حدود اربعه را با آن چه که در سند یا قرارداد قیدشده تطبیق بدهید و اگر متوجه کوچک ترین مغایرت شدید بهتر است از خرید صرف نظر نمائید.

بررسی موقعیت ملک

هیچ گاه بدون بازدید ملک نسبت به معامله آن اقدام نکنید. مکان قرارگیری، نمای ساختمان شامل نمای داخلی و خارجی، مسیرهای دسترسی، مشاعات بنا و … را بررسی کنید و آن ها را با دقت بسنجید.

گاهی اوقات پرس و جو از اهالی محله و یا بنگاه های معاملاتی نزدیک خانه یا آپارتمان می تواند اطلاعات خوبی در اختیار شما قرار دهد.

درنظرگرفتن گزینه های تامین مالی

قبل از خرید خانه باید بودجه خود را در نظر بگیرید، سپس اقدام به خرید کنید. در صورتی که پول شما کافی نیست می توانید از گزینه وام بهره ببرید اما باید بدانید بانک مسکن چه مبلغی را در اختیار شما قرار خواهد داد. همچنین درآمد ماهیانه خود را در نظر بگیرید و با میزان اقساط تطبیق دهید.

اگر از عهده پرداخت آن ها بر می آیید با خیالی آسوده تقاضای وام دهید اما در غیر اینصورت با مشکل مواجهه خواهید شد. گاهی اوقات بانک ها سند ملکی که قرار است خریداری کنید را گرو نگه می دارند و تحت شرایط ویژه به شما وام اهدا می کنند.

برخی از آن ها نیز حواله خرید مسکن به متقاضیان ارائه می دهند اما سود این حواله ها بسیار بالاست. افرادی که می خواهند برای اولین بار صاحب خانه شوند و در اصطلاح خانه اولی نام دارند می توانند از وام هایی که دولت برای آن ها در نظرگرفته استفاده کنند.

هر چند شرایط دریافت چنین وام هایی کمی خاص است اما می تواند زوج های جوان را خانه دار کند. اگر متقاضیان توانایی پرداخت اقساط را داشته باشند، وام های بانک مسکن بهترین گزینه برای آن ها خواهد بود، هر چند بازپرداخت آن ها به ضرر خریداران است اما در نهایت آن ها صاحب خانه می شوند.

مبایعه نامه ملکی معتبر

قرارداد خرید و فروش خانه به صورت قرارداد رسمی یا عادی تنظیم می شود. قرارداد رسمی با حضور خریدار و فروشنده با در دست داشتن سند رسمی در دفترخانه و قرارداد عادی بین دو طرف در دفاتر مشاور املاک یا به صورت شخصی بسته می شود.

لازم به ذکر است مبایعه نامه عادی باید در دفتری تنظیم شود که مجوز قانونی داشته باشد. همچنین برای انجام معامله، صحت هویت خریدار و فروشنده و قانونی بودن سند ملک حتماً باید بررسی شود.

وکالت نامه معتبر برای خرید خانه وکالتی

هنگام خرید و فروش خانه وکالتی باید رسمی بودن وکالت نامه به دقت بررسی شود. شما باید بفهمید آیا دارنده وکالت نامه می تواند از طرف مالک اقدام به فروش ملک کند یا اعتبار وکالت نامه منقضی است.

همچنین اگر خانه یا آپارتمانی قرار است به صورت وکالتی به فروش برسد باید از این امر مطمئن شوید که قبلاً به اشخاص دیگر فروخته نشده باشد.

بسیار دیدند که افراد با وکالتنامه های جعلی اقدام به خرید و فروش ملک به چندین نفر می کنند. از این رو هنگام انجام معاملات با وکالتنامه تمام موارد را مد نظر قرار دهید.

اطمینان از صحت مالکیت فروشنده

کسی که می خواهد ملک خود را به فروش برساند باید مالک قانونی آن بوده یا وکالت نامه رسمی از جانب صاحب ملک در اختیار داشته باشد. همچنین مشخصات و اطلاعات واردشده در سند مربوطه باید مربوط به صاحب ملک باشد و کاملاً صحیح باشند.

نکته دیگری که باید مورد توجه قرار گیرد این است که اگرملک مورد نظر هنوز دارای سند نیست اما مالک آن قصد فروش با مبایعه نامه را دارد، بررسی حق فروش و صحت نام و مشخصات مالک به عنوان خریدار در مبایعه نامه باید تائید شود.

خرید خانه

توجه به قوانین تنظیم قرارداد خرید و فروش

برخی از این قوانین به شرح زیر می باشند:
  1. در انجام معاملات قولنامه ای مشخصات خریدار و فروشنده باید به درستی ثبت شوند. همچنین صحت اطلاعات مربوط به وضعیت ثبتی ملک نیز باید تائید گردد.
  2. اگر قصد خرید و فروش ملک با مبایعه نامه را دارید، می توانید با درج عنوان صلح بلا عوض در پشت مبایعه نامه ملک را به شخص دیگر (از جمله افراد خانواده) ببخشید.
  3. در صورتی که یک ملک فروخته شده با تنظیم مبایعه نامه به دیگری فروخته شود، مبایعه نامه و سند خرید شخصی که تاریخ مبایعه نامه او دیرتر بوده باطل خواهد شد.
  4. در صورتی که مساحت خانه با متراژی که در سند قید شده مغایرت داشته باشد، می توان قرارداد را فسخ کرد و شکایت نمود.
  5. در مورد نیاز به تعویض سند باید از اداره ثبت استعلام شود تا اگر نیاز به این کار و اخذ سند تک برگی است همان ابتدا این موضوع در قرارداد ثبت شود.
  6. تاریخ تنظیم قرارداد باید درست و واضح و در روزهایی غیر از تعطیلات رسمی باشد.
  7. طرفین قرارداد باید از حق فسخ قرارداد برخوردار باشند. در صورتی که هر نوع تخلف در قرارداد صورت گیرد، برای مثال ویژگی های ملک تحویل گرفته شده با آنچه که در قرارداد قیدشده مغایرت داشته باشد، خریدار می توان با نوشته کتبی قرارداد را فسخ نماید.
بخوانید!  دیوار پیش ساخته و انواع آن

بررسی تاسیسات خانه

در صورت خرید خانه قدیمی شما قطعاً به یک تعمیرکار برای تعمیر تاسیسات نیاز خواهید داشت. اما آیا می توان این تاسیسات را تعویض نمود؟ قبل از خرید خانه باید از سن تاسیساتی مانند سیستم گرمایشی و سرمایشی، آبگرمکن و لوله کشی مطلع شوید.

خانه های قدیمی اغلب دارای تجهیزات قدیمی هستند؛ از جمله دیگ آب گرم، دستگاه های تهویه مطبوع و آبگرمکن. تعویض چنین وسایلی نیازمند هزینه بالا است، بنابراین این نکته را مد نظر قرار دهید. تجهیزات آشپزخانه را نیز بدین منظور بررسی کنید.

حتی اگر آبگرمکن خانه مورد نظر قدیمی نباشد حتماً باید سایز آن را چک کنید. زیرا ممکن است از قابلیت فراهم نمودن آب گرم برای دوش گرفتن تمام اعضای خانواده برخوردار نباشد. از این رو قطعاً دچار مشکل خواهید شد.

اطمینان از ساخت قانونی ملک

یکی از سوالاتی که هنگام خرید و فروش خانه حتماً باید بدان پاسخ دهند این است که چه کاری برای خانه انجام شده و آیا این کار قانونی بوده است؟

نوسازی هایی که قبلاً بر روی خانه انجام شده باید قانونی باشند. زیرا در غیر این صورت مجبور به پرداخت هزینه گزاف برای قانونی نمودن آن ها و یا ارتقاء و یا حذف آنها خواهید بود.

مسلماً نمی خواهید وقتی مالک خانه شدید و در آن سکونت پیدا کردید، یکی از اتاق هایی که غیر قانونی بناشده و در نقشه خانه درج نشده را مجبور شوید خراب کنید و یا بابت ساخت غیر قانونی مجبور به پرداخت هزینه به شهرداری شوید.

مهم ترین سوالاتی که هنگام خرید خانه باید به آن ها پاسخ دهید!

نوع فونداسیون خانه چیست؟

اگر خانه زیرزمین ندارد می تواند فونداسیون خوبی داشته باشد؟ زیرزمین خانه امکان دسترسی به لوله کشی آب و برق ساختمان را ممکن می سازد.

فونداسیون خانه های امروزی با بتن بنا می شود، مسلماً شما باید بدانید که قبل از ساخت خانه زمین آن چگونه بوده است. اگر زمین خیلی مرطوب باشد همواره باید نم و رطوبت و تاثیر آن بر فونداسیون بررسی گردد.

آیا گارانتی و رسید برای نصب تاسیسات جدید و یا بازسازی خانه در اختیار دارید؟

برای بازسازی خانه و یا تجهیزاتی که اخیراً نصب شدند از صاحب خانه درخواست رسید کتبی کنید. این رسید در صورتی که نوسازی غیر قانونی انجام شده برای شما ارزشمند خواهد بود. در اکثر موارد، گارانتی حتی به فرد جدیدی که خانه را می خرد نیز ارائه می شود.

آیا لوله کشی ساختمان قبلاً دچار مشکل شده است؟

آیا تاکنون لوله های ساختمان آسیب دیده اند و آب در خانه جمع شده است؟ شما باید از لوله کشی در کف ساختمان به اندازه کافی اطمینان حاصل کنید و بفهمید که قبلاً لوله ها نشتی داشته اند و یا دچار ترکیدگی شده اند یا خیر.

در صورت وجود چنین مشکلی باید قسمتی از خانه که لوله در آن ترکیده بوده را بررسی کنید تا از عدم وجود نم و رطوبت در آن مکان خیالتان راحت شود. گاهی اوقات خرابی تاسیسات ساختمان مشمول بیمه می شود، از این رو از بازرس بیمه بخواهید آنها را بررسی نماید.

عمر سقف خانه چند سال است؟

این موضوع توسط بازرس خانه حتما بررسی می شود. اما یکی از مهم ترین مسائلی است که حتماً باید قبل از خرید خانه بدان توجه نمائید. به طور مثال یک سقف شینگل حدود 15 الی 20 سال عمر می کند. تعویض سقف یکی از پرهزینه ترین امور در نوسازی است و هزینه آن بستگی به اندازه خانه دارد.

علاوه بر آن نوع متریالی که برای ساخت آن استفاده شده نیز حائز اهمیت می باشد. یک سقف شینگل آسفالتی عمر بالایی دارد اما تعویض تایل های آن نیازمند هزینه بالا می باشد.

دفع فاضلاب ساختمان چگونه انجام می شود؟

اگر خانه ای که قصد خرید آن را دارید در منطقه شهری واقع نشده قطعاً به جای اینکه مسیر لوله کشی آن به لوله های فاضلاب شهری متصل باشد، به چاه فاضلاب می رسد.

بنابراین باید بفهمید آخرین زمان تخلیه چاه فاضلاب چه زمانی بوده است. تخلیه چاه باید 3 الی 5 بار در سال انجام شود که این بستگی به جمعیت خانواده دارد.

چه مواردی در فروش خانه عنوان می شوند؟

اینکه در خرید خانه چه چیزهایی به شما تعلق می گیرند بسیار مهم است. برای مثال گاهی اوقات لوستری که از سقف آویزان است و یا قفسه هایی که در اتاق ها نصب شده به خریدار تحویل داده نمی شوند و مالک قبلی آنها را با خود می برد.

قبل از خرید خانه باید از تمام این موارد آگاه شوید تا بعد از خرید وقتی وارد آن می شوید از عدم وجود برخی وسایل تعجب نکنید.

خرید و فروش خانه

خانه دارای چه تعداد مالک است؟

این که چند نفر صاحب خانه هستند نکته ای بسیار مهم در خرید و فروش خانه محسوب می شود. خانه های بسیار بزرگ اصولاً متعلق به چند نفر هستند. خرید این خانه ها باید با رضایت تمام مالکین صورت گیرد؛ در غیر این صورت بعداً مشکلاتی پیش می آید.

فضای خانه خصوصاً مکان هایی نظیر پارکینگ چقدر بزرگ هستند؟

بررسی فضای خانه هنگام خرید آن بسیار حائز اهمیت است. یک طرح اولیه از اینکه چگونه وسایل در خانه چیده خواهند شد در ذهن تصور کنید. در این صورت می توانید به کافی بودن فضا برای زندگی پی ببرید.

اینکه آیا ماشین شما در پارکینگ جا می شود و یا می توان در حمام یک وان قرار داد از جمله مواردی هستند که باید به آنها توجه شود. قبل از خرید خانه به این فاکتورها دقت کنید تا پس از خرید آن وقتی با کمبود فضا مواجهه می شوید از خرید خود پشیمان نشوید.

متراژ خانه چقدر است؟

برای بسیاری از افراد متراژ خانه ای که قرار است در آن زندگی کنند اهمیت بالایی دارد. ممکن است بعضی افراد تنها به دنبال خانه های ویلایی و حیاط دار باشند که اصولا برای این افراد متراژ حیاط خانه نیز مهم است.
بخوانید!  آشنایی با انواع میراگر ساختمان[ویسکوز،اصطکاکی و ویسکوالاستیک]

در نهایت و با توجه به تعداد افراد خانواده و انتظاری که آن ها از خانه ای که قرار است در آن زندگی کنند، دارند در مورد ابعاد و متراژ خانه تصمیم گیری می شود.

تعداد اتاق خواب ها چندتا است؟

هر خانواده ای، نظری در مورد تعداد اتاق خواب دارد. بیشتر افراد خانه هایی با حداقل دو اتاق خواب را می خواهند. اگر فرزندان بیشتر هم باشند، تعداد اتاق های مد نظرشان افزایش می یابد.

بعضی از خانواده ها دوست دارند بچه هایشان اتاق های مشترک داشته باشند. در حالی که برخی دیگر اتاق های جداگانه ای را برای هر یک می پسندند تا در زمان های مختلف خواب و مطالعه راحت تر باشند. اگر خانواده ای باشند که مدام مهمان دارند، در نظرگرفتن اتاقی برای مهمان نیز خالی از لطف نیست.

تعداد حمام ها و سرویس بهداشتی چند تا است؟

باید ببینید که ترجیح می دهید چند حمام و سرویس بهداشتی در خانه داشته باشید. خانه های قدیمی ممکن است فقط یک حمام و سرویس بهداشتی داشته باشند. اگر فقط یک حمام وجود دارد، مطمئن شوید که با این مسئله مشکلی ندارید.

خانه های جدیدتر معمولاً دارای دو یا چند حمام و سرویس بهداشتی هستند. اندازه و سبک حمام نیز مهم است. آیا شما وان را بیشتر دوست دارید یا دوش آب را؟

وان های جکوزی برای استراحت بسیار محبوب هستند و برخی از افراد دوش را ترجیح می دهند تا سریع تر حمامشان تمام شود. اگر به یک حمام برای معلولان نیاز دارید، بهتر است این موضوع را در نظر بگیرید.

تعداد حمام ها و سرویس بهداشتی

طرح و نقشه آشپزخانه چگونه است؟

آشپزخانه واقعاً قلب خانه است. اینکه آیا شما به یک آشپزخانه بزرگ با تعداد زیادی کابینت، سینک ظرفشویی بزرگ و انباری نیاز دارید یا اینکه یک آشپزخانه معمولی برایتان کافی است، موضوعی است که باید آن را مد نظر داشته باشید. هر خانواده در مورد آشپزی نظری دارد.

ممکن است بعضی افراد اصلا در خانه آشپزی نکنند.. از طرفی گیاهخواری وجود دارد که روزانه آشپزی می کند و بسیاری از مواد تازه را به کار می برد. یا افرادی که می خواهند غذا سریع حاضر شود و تمام غذا را در مایکروویو قرار می دهد. آشپزخانه هر کدام از این افراد با دیگری متفاوت است.

سن ، سبک و شرایط لوازم خانگی چگونه است؟

لوازم خانگی گران هستند. برای تخمین سن و وضعیت هر یک از آنها زمان بگذارید. به عنوان مثال، ممکن است شما از پخت و پز با اجاق گاز لذت ببرید و از استفاده از اجاق برقی خوشتان نیاید. اگر قصد دارید برخی از لوازم خانگی را به همراه خانه خریداری کنید حتما این موارد را در نظر بگیرید.

در هر خانه ای وسایلی مانند کولر، فر توکار، اجاق گاز، در برخی موارد حتی پرده و وسایلی از این قبیل هستند که متناسب با آن خانه کارگذاشته می شوند. در هنگام خرید دقت کنید که این وسایل سالم باشند.

قیمت خرید خانه چقدر است؟

باید محدوده قیمت خود را تعیین و در صورتی که نیاز به گرفتن وام دارید در موردش تصمیم گیری کنید. خرید خانه سرمایه گذاری بزرگ است. در مورد چگونگی پرداخت هزینه فکر کنید.
قیمت خرید خانه چقدر است؟

انگیزه فروشنده برای فروش چیست؟

سعی کنید دلیل و انگیزه فروشنده از فروش ملکش را متوجه شوید. برخی فروشندگان انگیزه خاصی ندارند و تنها می خواهند خانه خود را تغییر دهند و عجله ای هم ندارند، غالبا در این مواقع شما نمی توانید قیمتی کمتر از قیمت پیشنهادی را بپردازید.

اما در صورتی که فروشنده انگیزه ای جدی برای فروش داشته باشد می توانید با هم صحبت کرده و سر قیمت به توافق برسید.

نکات پایانی

زمانی که تصمیم گرفتید خانه ای را خریداری نمایید لیستی از مواردی که باید تعمیر شوند تهیه کنید و دقت کنید که کدامشان با صرف اندک هزینه و در زمان کم تعمیر می شوند و کدامشان نیاز به تعمیر اساسی دارند. کدام خرابی زندگی شما را مختل می کند و کدام یک انقدر اساسی و مهم نیست.

امیدواریم نکات مذکور در این نوشته از ساختمانچی اطلاعات مفید و ارزنده ای را در اختیار شما عزیزان قرارداده باشد. در صورت تمایل می توانید نظرات، انتقادات و پیشنهادات خود در این زمینه را با ما در میان بگذارید.

سوالات متداول

چه مدارکی را می بایست قبل از خرید ملک بررسی کرد؟

قبل از خرید خانه باید اطلاعاتی نظیر پلاک ثبتی، نشانی ملک، کد پستی و حدود اربعه را با آنچه که در سند یا قرارداد قید شده تطبیق داده و اگر متوجه کوچک ترین مغایرت شدید بهتر است از خرید صرف نظر نمائید.

چه تسهیلاتی برای خانه دار شدن در نظر گرفته شده است؟

افرادی که می خواهند برای اولین بار صاحب خانه شوند و در اصطلاح خانه اولی نامیده می شوند می توانند از وام هایی که دولت برای آن ها در نظر گرفته استفاده کنند. اگر متقاضیان توانایی پرداخت اقساط را داشته باشند، وام های بانک مسکن بهترین گزینه برای آنها خواهد بود.

در هنگام خرید ملک به صورت وکالتی به چه نکاتی باید دقت داشت؟

هنگام خرید ملک وکالتی باید رسمی بودن وکالت نامه به دقت بررسی شود و بررسی کنید آیا دارنده وکالت نامه می تواند از طرف مالک اقدام به فروش ملک کند یا اعتبار وکالت نامه منقضی شده است. همچنین باید از این امر مطمئن شوید که قبلاً به اشخاص دیگر فروخته نشده باشد.

در صورتی که ملک هنوز فاقد سند باشد و مالک قصد فروش ملک را داشته باشد باید به چه مواردی دقت شود؟

اگر ملک مورد نظر هنوز دارای سند نیست اما مالک آن قصد فروش با مبایعه نامه را دارد، بررسی حق فروش و صحت نام و مشخصات مالک به عنوان خریدار در مبایعه نامه باید تائید شود.

اگر یک ملک فروخته شده با تنظیم مبایعه نامه به دیگری فروخته شود، مالکش چه کسی می شود؟

در صورتی که یک ملک فروخته شده با تنظیم مبایعه نامه به دیگری فروخته شود، مبایعه نامه و سند خرید شخصی که تاریخ مبایعه نامه او دیرتر بوده باطل خواهد شد.