کیان برنا

سهندسازه

آموزش رویت

تاریخ همیشه تکرار می‌شود. با یک نگاه کلی به نمودار نرخ مسکن در نیمه اول سال 1394؛ یعنی دقیقا چند ماه قبل از ایجاد توافقات هسته ای، بازار مسکن در یک رکود نسبی به سر می‌برد.

تا زمانی که در 26 مهر ماه 94 روند صعودی قیمت مسکن شروع شد و تا تاریخ 26 دی همان سال؛ یعنی زمان اجرای توافقات برجام شاهد یک رشد 7 درصدی بر روی قیمت هر متر مربع آپارتمان بودیم و دوباره از این تاریخ تا بهار 1395 با رشد 10 درصد قیمت ملک مواجه شدیم.

همین طور از تابستان 1395 به دلیل افزایش نرخ بهره بانکی به 20 درصد، شاهد خروج سرمایه از بازار مسکن و کاهش قیمت آن بو دیم.

خروج اقشار مختلف جامعه از بازار مسکن و وارد کردن سرمایه خود به دیگر بازار‌های سرمایه برای آنها چیزی جز عقب ماندن از نرخ تورم نداشت. در صورتی که اگر سرمایه خود را از بازار مسکن خارج نمی‌کردند، می‌توانستند بیشترین بازه سودی را در بین تمامی بازارهای سرمایه تجربه کنند.

دوباره در انتهای همان سال با کاهش نرخ بهره بانکی به 15 درصد، دوباره شاهد افزایش قیمت ملک بودیم. اما حتی کاهش قیمت در سال 1395 هم به کف قیمت در سال 1394 نرسید و این نشان دهنده این است که توافقات هسته ای باعث کاهش قیمت ملک نخواهد شد .

روند افزایشی یا کاهشی قیمت ارز، هیچگاه دلیل نوسانات بازار نبوده است؛ زیرا بازار ارز خود یکی از بازار‌های سرمایه است و تحت تاثیر عوامل دیگریست .

در زمانی که عوامل تغییر دهنده اقتصاد در کشور مانند تورم، رشد اقتصادی و سرمایه گذاری و نرخ بیکاری در شرایط نابسامانی قرار دارد، روند حرکتی مردم از احساسات آنها تبعیت می‌کند، نه علم اقتصاد.

همین عامل باعث دست نگه داشتن مردم شده و باز هم مجبور به تحمل رنج ناشی از عقب ماندن از تورم می‌شوند، به همین دلیل ما شاهد رکود بازار مسکن؛ دقیقا شبیه نیمه اول سال 1394 یعنی قبل از توافقات برجام هستیم و تنها دلیل افتادن این اتفاقات برای مردم، پنهان کاری و دروغ‌های نظام سرمایه داری ملکی و مالکان اصلی املاک و مستغلات در ایران است.

اگر در نظر بگیریم که همین امروز برجام به توافق طرفین برسد، قطعا با افزایش فروش نفت به قیمت تخمینی هر بشکه 100 دلار و واریز شدن پول نفت به حساب‌های کشور سریعا در بازار تاثیر می‌گذارد و به تبع تامین وجه نقد از طریق چاپ پول، باعث کنترل نرخ تورم می‌شود.

دقت کنید کنترل نرخ تورم نه کاهش نرخ تورم، قیمتی کاهش پیدا نمی‌کند و در صورتی هم که کاهش جزئی اتفاق بیفتد (که آن هم به دلیل وارد شدن شوک به بازار سرمایه است) اولین تاثیر آن بر روی بازار سرمایه در حوزه ارز و طلا خواهد بود و با شلوغی صف فروش ارز و طلا و خروج سرمایه از این بازار، سرمایه خارج شده باید وارد بازار سرمایه دیگری شود و به این دلیل که مردم در چند سال اخیر متوجه این موضوع شده اند که سپرده‌های بانکی نمی‌تواند جلوی عقب ماندن آنها از تورم اقتصادی را بگیرد و بی اعتمادی آنها نسبت به بازار بورس به خاطر دخالت‌های دولت در آن و اتفاقات اخیری که در بورس افتاده است، مستقیما سرمایه خارج شده خود را به سمت بازار مسکن روانه می‌کند.

در این صورت به تبع افزایش تقاضا، قیمت املاک و مستغلات افزایش پیدا می‌کند. از سوی دیگر، ما کاهش عرضه در این بازار را به دلیل خروج سرمایه گذاران و سازندگان متخصص ملکی با این توصیف که تولید مسکن توجیه اقتصادی ندارد، شاهد بوده ایم و این خود یکی از عوامل افزایش قیمت در بازار مسکن است.

اما در سوی دیگر،‌ در صورتی که برجام به توافق طرفین نرسد، قطعا طبق روال گذشته شاهد افزایش نرخ تورم خواهیم بود و به دنبال آن افزایش نرخ ارز، طلا و قیمت مسکن را در بازار خواهیم داشت.

اما همیشه سوداگران بازار مسکن با تعیین زمان ورود و خروج سرمایه مردم از بازار مسکن با انتشار اخبار توزیع سودآوری بازار مسکن را به نفع خود به پایان می‌رسانند و امسال باز هم همانند سال 1394 شاهد انتشار گسترده اخبار کاهش قیمت ملک توسط سوداگران ملکی هستیم.

علیرضا صلاحی

اولین کوچ تخصصی مشاور ملکی در ایران